Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Emocje związane ze znalezieniem odpowiedniego lokalu mogą jednak sprawić, że kupujący zbyt szybko podpisze umowę rezerwacyjną, przedwstępną lub deweloperską. Tymczasem pozornie niewinne postanowienia mogą później prowadzić do utraty pieniędzy, problemów z kredytem albo konieczności prowadzenia długiego sporu ze sprzedającym. Jakie są najczęstsze kruczki prawne przy zakupie mieszkania i co należy zweryfikować przed zawarciem transakcji?
Księga wieczysta może zawierać niepokojące wpisy
Jednym z najważniejszych etapów zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest dokładna analiza księgi wieczystej. Nie wystarczy jedynie sprawdzić, czy osoba sprzedająca lokal figuruje w niej jako właściciel.
W dziale III mogą znajdować się informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach związanych z nieruchomością. Szczególną uwagę powinny zwrócić wpisy dotyczące służebności mieszkania, prawa dożywocia, roszczeń innych osób, egzekucji komorniczej czy ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego.
Dział IV zawiera natomiast informacje o hipotekach. Obciążenie hipoteczne nie zawsze uniemożliwia bezpieczny zakup mieszkania, ale wymaga ustalenia sposobu spłaty zadłużenia i wykreślenia hipoteki. Najczęściej część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostała kwota zostaje przekazana właścicielowi.
Warto także zwrócić uwagę na wzmianki widoczne w księdze. Oznaczają one, że został złożony wniosek o zmianę wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Do czasu poznania jego treści podpisanie umowy może być ryzykowne.
Zadatek to nie to samo co zaliczka
Jednym z częstych kruczków prawnych przy zakupie mieszkania jest nieprawidłowe określenie charakteru wpłacanej kwoty. Zaliczka i zadatek nie wywołują takich samych skutków.
Zaliczka stanowi część ceny i co do zasady powinna zostać zwrócona, jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku. Zadatek pełni dodatkowo funkcję zabezpieczającą. Gdy kupujący bez uzasadnionej przyczyny rezygnuje z zawarcia umowy, sprzedający może go zatrzymać. Jeśli natomiast do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego. Jeżeli umowa nie przewiduje odpowiedniego warunku, odmowa finansowania może oznaczać utratę zadatku. Dlatego warto wprowadzić zapis, zgodnie z którym negatywna decyzja określonej liczby banków pozwala odstąpić od umowy i odzyskać wpłacone pieniądze.
Umowa przedwstępna bez aktu notarialnego
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, ale taka forma zapewnia kupującemu mniejszą ochronę. Jeżeli sprzedający wycofa się z transakcji, kupujący może zazwyczaj dochodzić przede wszystkim odszkodowania.
Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego umożliwia natomiast dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenie kupującego może zostać również ujawnione w księdze wieczystej, co utrudnia sprzedaż lokalu innej osobie.
Sama obecność notariusza nie oznacza jednak, że wszystkie postanowienia są korzystne dla kupującego. Notariusz odpowiada za zgodność czynności z prawem, ale nie prowadzi pełnego audytu technicznego i ekonomicznego transakcji.
Lokatorzy, najemcy i osoby zameldowane
Przed zakupem należy ustalić, kto faktycznie mieszka w lokalu i na jakiej podstawie. Samo zapewnienie sprzedającego, że mieszkanie zostanie opróżnione, może okazać się niewystarczające.
W umowie warto wskazać dokładny termin wydania lokalu, obowiązek usunięcia wszystkich rzeczy oraz konsekwencje opóźnienia. Przydatne może być również oświadczenie sprzedającego, że lokal nie jest wynajmowany, użyczony ani obciążony prawem dożywocia.
Zameldowanie nie daje prawa własności do mieszkania, jednak wymeldowanie osoby, która nie chce współpracować, może wymagać przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Warto więc poprosić o zaświadczenie dotyczące osób zameldowanych i uzależnić wypłatę części ceny od opróżnienia lokalu.
Zadłużenie wobec wspólnoty lub spółdzielni
Kupujący powinien zażądać aktualnego zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych. Konieczne jest również sprawdzenie wysokości funduszu remontowego oraz planowanych inwestycji.
Niska miesięczna opłata nie zawsze oznacza korzyść. W budynku mogą być zaplanowane kosztowne remonty elewacji, dachu, wind lub instalacji. W konsekwencji nowy właściciel może zostać zobowiązany do ponoszenia dodatkowych opłat niedługo po zakupie.
Niebezpieczne zapisy w umowie deweloperskiej
Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym należy dokładnie przeanalizować umowę deweloperską i prospekt informacyjny. Ustawa deweloperska reguluje między innymi ochronę wpłat nabywców, funkcjonowanie mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Szczególnie niekorzystne mogą być postanowienia pozwalające deweloperowi jednostronnie zmieniać projekt, standard wykończenia, układ inwestycji lub termin przekazania lokalu. Trzeba także sprawdzić zasady rozliczania różnicy pomiędzy powierzchnią projektowaną a powierzchnią ustaloną po zakończeniu budowy.
UOKiK zwraca uwagę, że sposób obliczania powierzchni lokalu i ceny za metr kwadratowy powinien być przedstawiony konsumentowi jasno i jednoznacznie. Niepokojące są również wysokie kary nakładane na kupującego przy jednoczesnym ograniczeniu odpowiedzialności dewelopera za opóźnienia.
Ograniczenie odpowiedzialności za wady
W umowie sprzedaży mogą znaleźć się zapisy dotyczące stanu technicznego mieszkania i wiedzy kupującego o wadach. Nie należy automatycznie podpisywać oświadczenia, że kupujący zna stan lokalu i nie zgłasza żadnych zastrzeżeń, zwłaszcza gdy nie przeprowadzono profesjonalnego odbioru.
Przed zawarciem umowy warto sprawdzić instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, wentylację, stan okien, poziom wilgoci oraz zgodność układu pomieszczeń z dokumentacją. Widoczne usterki należy opisać w protokole i ustalić, kto oraz w jakim terminie je usunie.
Pełnomocnictwo i zgoda współmałżonka
Jeżeli sprzedający działa przez pełnomocnika, należy dokładnie sprawdzić zakres pełnomocnictwa. Dokument powinien pozwalać nie tylko na podpisanie umowy, ale również na ustalenie ceny, odebranie pieniędzy i wydanie lokalu, jeżeli czynności te mają być wykonywane przez pełnomocnika.
Znaczenie może mieć także stan cywilny sprzedającego. Mieszkanie może należeć do majątku wspólnego małżonków, nawet jeśli w rozmowach uczestniczy tylko jedna osoba. Przed podpisaniem dokumentów trzeba ustalić podstawę nabycia lokalu i zweryfikować, czy zgoda współmałżonka jest potrzebna.
Jak ograniczyć ryzyko zakupu mieszkania?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie analizy dokumentów przed zapłatą zadatku. Należy sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia lokalu, stan zadłużenia, sytuację mieszkańców oraz wszystkie załączniki do umowy.
W przypadku rynku pierwotnego należy także przeanalizować prospekt informacyjny, pozwolenie na budowę, termin zakończenia inwestycji, sposób finansowania oraz zasady odbioru. UOKiK wskazuje, że postanowienia wzorców umownych, które rażąco naruszają interes konsumenta, mogą zostać uznane za niedozwolone.
Koszt konsultacji z prawnikiem lub specjalistą od nieruchomości jest niewielki w porównaniu z wartością mieszkania. Dokładne sprawdzenie dokumentów pozwala wychwycić kruczki prawne przy zakupie mieszkania, zanim staną się one kosztownym problemem.
FAQ – najczęstsze pytania
Co należy sprawdzić prawnie przed zakupem mieszkania?
Należy zweryfikować księgę wieczystą, prawo własności sprzedającego, hipoteki, służebności, roszczenia osób trzecich, zadłużenie wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz sytuację osób mieszkających i zameldowanych w lokalu.
Czy można stracić zadatek, gdy bank odmówi kredytu?
Tak. Jeżeli umowa nie zawiera klauzuli zabezpieczającej kupującego na wypadek odmowy finansowania, sprzedający może mieć prawo do zatrzymania zadatku. Zasady zwrotu pieniędzy powinny zostać dokładnie opisane w umowie.
Czy mieszkanie z hipoteką można bezpiecznie kupić?
Tak, ale transakcja musi zostać odpowiednio zabezpieczona. Należy uzyskać z banku sprzedającego informację o wysokości zadłużenia, numerze rachunku do spłaty oraz warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza?
Nie, jednak akt notarialny zapewnia kupującemu silniejszą ochronę. Może umożliwić dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpisanie roszczenia kupującego do księgi wieczystej.
Na jakie zapisy uważać w umowie deweloperskiej?
Szczególnej kontroli wymagają zapisy dotyczące zmiany ceny, powierzchni mieszkania, terminu ukończenia inwestycji, możliwości jednostronnej zmiany projektu, kar umownych, odstąpienia od umowy oraz procedury zgłaszania i usuwania wad.
Sprawdź: https://nowadeweloper.pl/
Artykuł sponsorowany
